Vyberáme najlepšie financovanie stavby rodinného domu

Nič sa však neje také horúce, ako sa navarí a preto sa pozrieme na to, aké opatrenia Národnej Banky Slovenska boli prijaté i na to, aké možnosti financovania vlastného bývania prichádzajú do úvahy po sprísnení pravidiel.

Hypotekárne úvery ostanú naďalej v kurze

Hypotekárne úvery, napriek zmene pravidiel a viacerým komplikáciám, zostanú podľa názoru bankových produktových manažérov najviac využívanou alternatívou financovania výstavby rodinného domu aj naďalej. Viacero finančných špecialistov si dokonca myslí, že väčšiny žiadateľov sa zmenené pravidlá dotknú minimálne alebo vôbec, pretože nanovo nastavené podmienky títo žiadatelia v podstate spĺňali ešte skôr, ako boli vôbec zapracované do opatrení NBS. Získať hypotéku je však od júla ťažšie pre slobodných, pre ľudí s nižším ako priemerným príjmom, ale aj pre tých, ktorí čerpali spotrebné úvery. A čo sa vlastne v júli udialo?

Nastavenie stropu zadlženosti

Prvá zmena, ktorá platí od 1. júla 2018, je nastavenie stropu zadlženosti žiadateľa alebo domácnosti voči ročnému disponibilnému príjmu. Tento parameter zastropoval celkovú úverovú zadlženosť a v podstate stanovil maximálnu výšku hypotéky v prípade, že žiadateľ nie je zaťažený inými spotrebnými úvermi.

Strop bol stanovený na 8-násobok čistého ročného príjmu, pričom do celkovej zadlženosti žiadateľa alebo domácnosti sa započíta už aj novoposkytovaný úver a tiež súčet zostatkov existujúcich splátkových úverov, kreditných kariet alebo kontokorentov.Ako to teda vyzerá v praxi? Ak ste slobodný a váš čistý ročný príjem je 9 000 €, tak váš maximálny strop zadlženosti je stanovený na 72 000 € (9 000 € x 8). No a iba do takejto výšky môžete dostať aj hypotéku. Pri manželskom páre sa čistý príjem samozrejme sčítava.

Viac šetrenia, viac plánovania

Komplikáciou pri získaní úveru môže byť skutočnosť, že banky prestali poskytovať 100 % hypotéky a od júla začali postupne znižovať aj podiel úverov s 80 % LTV (LTV = pomer požičiavanej sumy k hodnote kupovanej nehnuteľnosti).

Jednoducho povedané, žiadateľ o úver nedostane plnú sumu z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti a vzniknutý rozdiel bude musieť pokryť z vlastných finančných prostriedkov. Pokiaľ však žiadateľ nemá nasporené, tak sa na dofinancovanie často využíva spotrebný úver. Otázkou však naďalej ostáva, či banka takémuto klientovi vôbec hypotekárny úver poskytne, pretože sme ešte nespomenuli finančnú rezervu. O tej si však niečo povieme v nasledujúcich riadkoch.

Zvýšila sa nevyhnutná finančná rezerva

Opatrenia sa dotkli aj finančnej rezervy, ktorá musí žiadateľovi o úver ostať k dispozícii po odpočítaní všetkých splátok a výdavkov. Kým do júla bola potrebná 15 % finančná rezerva, po novom sa táto rezerva zvýšila na 20 % z mesačného príjmu. Výsledok? Pokiaľ vám finančné prostriedky budú chýbať, tak vám banka nebude môcť poskytnúť hypotekárny úver. Východiskom môže byť tiež zníženie výšky žiadaného úveru alebo pribratie spoludlžníka.

Aj stavebné sporenie je cesta, ale pozor - zmeny nastali aj tu!

Stavebné sporenie aj naďalej patrí k obľúbeným spôsobom financovania výstavby rodinného domu. Do akej miery to však bude platiť aj v blízkej budúcnosti si ešte nejaký čas počkáme, pretože podmienky stavebného sporenia sa po 25 rokoch dočkali výraznejších úprav. Zmeny, ktoré vláda odôvodňuje účelnejším, efektívnejším a predovšetkým adresnejším prideľovaním prostriedkov štátnej prémie, začnú platiť začiatkom roku 2019. Budú sa týkať výhradne nových zmlúv.

S týmto počítajte od januára 2019

Ministerstvo financií, na rozdiel od prvého návrhu legislatívnych zmien týkajúcich sa stavebného sporenia, niektoré veci zmiernilo, no napriek tomu v novele schváleného zákona zostali viaceré podstatné zmeny. Čo teda môžete od stavebného sporenia očakávať od januára 2019?

Novela zákona napríklad zrušila inštitút tzv. priateľských sporiteľov. V praxi to znamená, že po novom sa bude štátna prémia prideľovať iba tým sporiteľom, ktorí nasporené finančné prostriedky skutočne použijú na stavebné účely. Stopku tak dostali tí sporitelia, ktorí zvykli po 6 rokoch finančné prostriedky použiť na kúpu auta alebo iného spotrebného tovaru.

Zmien je samozrejme viacero a podrobný rozbor by bol na samostatný článok. Ako ďalšie však musíme spomenúť aj opatrenie týkajúce sa priznávania štátnej prémie iba tým klientom, ktorí nemajú príjem vyšší ako je 1,3 násobok priemernej mzdy v národnom hospodárstve.Pokiaľ v zamestnaní zarobíte viac ako 1 240 €, tak na štátnu prémiu môžete zabudnúť. No a nakoniec, aby vám mohla byť štátna prémia vôbec pridelená, tak musíte ročne nasporiť až 2 800 €.

Aké máte teda možnosti?

Stavebné sporenie napriek viacerým zmenám, môže naďalej predstavovať zaujímavú alternatívu získania finančných prostriedkov potrebných na výstavbu rodinného domu. Riešením sú však aj úvery poskytované stavebnou sporiteľňou, pri ktorých vám napríklad bez založenia nehnuteľnosti dokážu poskytnúť finančné prostriedky do výšky 50 000 €.

V prípade, že na výstavbu rodinného domu stále nemáte dostatok finančných prostriedkov môžete tento úver skombinovať s klasickou hypotékou. Najlepšie urobíte, keď si dáte vypracovať ponuky vo viacerých bankách a potom sa rozhodnete pre tú najvýhodnejšiu. Do úvahy môže prichádzať tiež Štátny fond rozvoja bývania, ktorý však vzhľadom na úrokové sadzbu v súčasnosti stráca na atraktivite. Optimálnejším riešením môže byť skôr zvýhodnená hypotéka pre mladých, ktorú poskytujú  snáď všetky bankové subjekty.

Zvýhodnená hypotéka pre mladých

Hypotéka pre mladých od  januára tohto roku tiež prešla zmenami a pôvodnú bonifikáciu úrokovej sadzby (2 % prispieval štát a 1 % tvoril príspevok od banky) nahradil daňový bonus. Hypotéka stratila niečo zo svojej atraktivity, no napriek zmene finančného zvýhodnenia môže byť táto alternatíva hypotéky stále zaujímavá. No a aké kritériá musíte spĺňať, aby vám bola hypotéka poskytnutá?   

Hypotéka pre mladých je samozrejme ohraničená vekovo. Získať ju teda môžu iba žiadatelia, ktorí v čase podania žiadosti dosiahli 18 rokov, ale zároveň neprekročili 35 rokov. Zvýhodnenú hypotéku je možné poskytnúť do výšky 50 000 €. Žiadateľovi môže byť samozrejme po preskúmaní bonity poskytnutá aj vyššia hypotéka ako spomínaných 50 000 €, ale suma ktorá presiahne tento finančný strop už bude úročená štandardnou úrokovou sadzbou a daňový bonus sa bude tiež dotýkať iba úrokov zaplatených z tejto sumy. No a čo sa týka daňového bonusu, tak ten si možno uplatniť vo výške 50 % zo sumy zaplatených úrokov v príslušnom kalendárnom roku,maximálne však 400 € ročne a iba počas piatich rokov. 

Zvážte svoje možnosti  

Hypotéka na rodinný dom alebo byt s dlhodobým horizontom splácania si vyžaduje dôkladné zváženie vlastných finančných možností. Ak si nie ste úplne istí svojim rozhodnutím, poraďte sa s finančným poradcom alebo využite služby hypotekárneho špecialistu. Odborníci na financie vám pomôžu objektívne zhodnotiť finančnú situáciu alebo pomôžu získať viacero výhodnejších ponúk.