Svojpomocná výstavba alebo výstavba na kľúč

'Všetko, čo ste chceli vedieť o výstavbe a báli ste sa opýtať'

1. SVOJPOMOCNÁ VÝSTAVBA

Spôsob výstavby rodinného domu je daný predovšetkým ﬁnančnými, časovými a odborne zdatnými možnosťami stavebníka. Nepredpokladáme, že mladí manželia pracujúci v IT oblasti v meste sa pustia do svojpomocnej výstavby rodinného domu.

Na druhej strane, ak je reč o drobnom živnostníkovi na dedine, ktorý je odborne zdatný a možno pracuje v stavebnej oblasti s množstvom kamarátov, tak v prípade svojpomocnej výstavby môže ušetriť veľkú časť peňazí na cene práce, ktorú by inak zaplatil stavebnej ﬁrme. Musí si byť vedomý toho, že pokiaľ nie je v tejto oblasti odborníkom a neovláda dokonale stavebné profesie, tak vykoná tieto práce s oveľa vyššou časovou náročnosťou. Vždy je preto potrebné mať na mysli, či stavebník nezarobí viac peňazí vo svojej práci, ako by ušetril na stavbe. A ani on sa nevyhne niektorým odborným prácam, akými sú elektroinštalácia, kúrenie, plyn a pod.

Hlavnou výhodou svojpomocnej výstavby je možnosť kedykoľvek stavbu prerušiť a reagovať tak pružne na možnosti jej financovania.

2. VÝSTAVBA NA KĽÚČ

Pokiaľ stavebník nie je odborne zdatný alebo jeho pracovné zaťaženie nedovoľuje časté pracovanie na stavbe a, naopak, jeho možnosti ﬁnancovania rodinného domu sú dobré, odporúčame dať postaviť dom stavebnej ﬁrme na kľúč. Tento spôsob má niekoľko výhod. Zvyčajne sa výstavba zrealizuje rýchlo a odborne, pričom klient má možnosť získať záruku na celú stavbu, čo je obvykle 24 mesiacov a na hrubú stavbu môže dostať až 10 rokov.

3. KÚPA NOVOSTAVBY RODINNÉHO DOMU OD DEVELOPERA

Treťou, stále častejšou formou, z dôvodu hlavne náročnosti výstavby rodinného domu je priama kúpa novopostaveného rodinného domu od developera. Jej najväčšou výhodou je možnosť okamžitého nadobudnutia rodinného domu. No väčšina sa nezamýšľa nad možnými nevýhodami. Veľkou nevýhodou takejto kúpy je to, že nemáte možnosť výberu tvaru ani dispozície, s obmedzenou ponukou výberu povrchov ako sú napríklad podlahy, dvere, okná. No snáď asi najväčšou nevýhodou je nemožnosť kontrolovať kvalitu stavebných prác a rozhodovať pri výbere materiálov a technológií, ktoré sa samozrejme snažia developeri vyberať s ohľadom na najnižšiu cenu.

Bohužiaľ sa dnes roztrhlo vrece s tzv.“ developermi“, ktorí nemajú ani základné stavebné vzdelanie, stavajú dom na oko svojpomocne, akože pre seba, nakupujú najlacnejší treťotriedny materiál bez dokladov a po postavení a skolaudovaní dom okamžite predávajú. Na takom dome je výhodná akurát tak cena. Kupovať takýto dom je veľké riziko. Pokiaľ sa vám niečo pokazí, praskne, začne niekde zatekať, bude to len a len vaša starosť.

TIP: Keď už idete kupovať dom od developera, prezistite si, či sa jedná o renomovanú spoločnosť s históriou, pozrite si ich predchádzajúce projekty a aká je reklamačná politika spoločnosti.

4. VÝBER STAVEBNEJ FIRMY

Po správnom výbere stavebného pozemku a výbere rodinného domu stojíte pred treťou a najťažšou úlohou. Ňou je výber dodávateľa stavby na kľúč. V súčasnosti je nepreberné množstvo stavebných ﬁriem, ktoré realizujú stavby rodinných domov, od stavebných spoločností, až po drobných živnostníkov, ktorí podnikajú na základe živnostenského listu.

Najvhodnejší spôsob je výber stavebnej spoločnosti na základe výberového konania. Stavebnú ﬁrmu vyberajte podľa kladných referencií, dĺžky pôsobenia na trhu a preukázanej solventnosti, ktorú si zistíte na webe.

TIP: Vo výberovom konaní požadujte nielen predloženie ceny, ale aj termíny, platobné podmienky a garancie. Vo výberovom konaní pošlite všetkým rovnaké podklady, najlepšie realizačný projekt a požadujte, aby ponuka bola spracovaná presne podľa toho projektu. Samostatne si vyžiadajte návrhy na ﬁnančné zlacnenie výstavby.

Určite si nevyberte ﬁrmu, ktorá Vám síce dá najnižšiu ponuku, ale pôsobí na trhu 2 roky a vyžaduje od vás zálohu 50 %. V takom prípade môžete na garancie zabudnúť. Veľmi častým trikom stavebných ﬁriem je tzv. dodatkovanie stavebníka. Aby vyhrala výberové konanie, ponúkne vám najnižšiu cenu aj s podrobným výkazom výmer, do ktorého akosi pozabudne uviesť niektoré položky, na ktoré sa príde až po uzavretí zmluvy a začiatku výstavby. Vždy si vyžiadajte referencie s kontaktami, kde si môžete prezistiť solídnosť firmy.

TIP: Solventnosť ﬁrmy zistíte tak, že budete vyžadovať, aby prvú etapu výstavby, ktorá je po vymurovaní 1 m obvodových stien, a ktorú vždy podmieňuje aj banka na uvoľnenie prvej tranže z hypotekárneho úveru, postavila z vlastných prostriedkov. Týmto si zároveň zabezpečíte ﬁnancovanie výstavby bez vlastných prostriedkov.

Pokiaľ ste si už vybrali stavebnú ﬁrmu vo výberovom konaní, zverte spísanie riadnej zmluvy o dielo právnikovi. V zmluve je nutné špeciﬁkovať čo najširšie predmet diela, v ktorom sú podrobne špeciﬁkované všetky položky, aby zbytočne nedochádzalo k sporom o to, čo bolo, a čo nebolo predmetom zmluvy. Okrem domu nezabudnime špeciﬁkovať v predmete zmluvy aj vonkajšie oplotenie, vonkajšie chodníky, terasy, komunikácie, elektrické brány a bránky, terénne úpravy, sadové úpravy a prípadne závlahu. Ďalej netreba zabudnúť zahrnúť do zmluvy to, kto bude znášať poplatky za stavebný prúd a vodné, ako aj poistenie stavby.

Ďalším dôležitým bodom sú práce navyše. Určite sa počas realizácie každej stavby vyskytnú. Preto je potrebné uviesť do zmluvy, že cena za práce navyše sa dohodne vopred písomným spôsobom – teda dodatkom k zmluve a až potom sa môžu realizovať. Pokiaľ to neurobíte, môžete za práce navyše zaplatiť oveľa viac, než bolo nutné.

Veľmi dôležité je presne špeciﬁkovať spôsob odovzdania a prevzatia diela, odstránenie prípadných vád a nedorobkov, a tiež uviesť reklamačnú lehotu a presný spôsob realizácie reklamácií, vrátane času odozvy.

5. CENA DOMU NA KĽÚČ

Na otázku, koľko stojí dom na kľúč, sa nedá odpovedať úplne presne. V prvom rade záleží na veľkosti rodinného domu, ktorá sa nedá oklamať, preto je veľmi dôležitý ekonomický návrh rodinného domu, lebo 1 m2 chodby stojí rovnako ako 1 m2 obývacej izby.

Ďalším faktorom, ktorý ovplyvňuje cenu a v nemalej miere aj kvalitu rodinného domu, je výber stavebného systému. Stavba s drevenou konštrukciou, izoláciou a necertifikovanými OSB doskami je oveľa lacnejšia, než je murovaná stavba z brúsených, zateplených tehál Porotherm.

Nelíšia sa však len ceny stavebného systému, ale aj ďalších materiálov a použitých technológií. Ako príklad môžeme uviesť strešnú krytinu, kde najlacnejší 1 m2 môžete kúpiť za 4 eurá a najdrahší za 20 eur, alebo obkladačky do kúpeľní môžete kúpiť za 4 eurá v akcii až po 100 eur z katalógu značkovej firmy.

Je rozdiel, či budete dom vykurovať elektrickým podlahovým vykurovaním a v chladnejších mesiacoch dokurovať krbovými kachľami, kúpenými v akcii za 180 eur, alebo budete vykurovať tepelným čerpadlom so solárnym systémom, dohrievaním teplej úžitkovej vody a vetraním cez rekuperáciu za niekoľko tisíc eur, resp. až za niekoľko desiatok tisíc eur.

Takéto cenové rozdiely sú skoro pri každom stavebnom materiály, a preto je vhodné informácie o cenách materiálov a technológiách zbierať už pri plánovaní výstavby. Pri výbere správneho materiálu sa poraďte so stavebnou ﬁrmou, ktorá má najlepšie skúsenosti z praxe a vie vám tiež poradiť, aké materiály a technológie si vybrať na svoj rodinný dom z hľadiska pomeru ceny a výkonu.

Zákazníci sa nás často pýtajú, ako je možné, že ten istý dom stojí v spoločnosti s montovanými domami 65 000 Eur a u nás ten istý dom 72 000 Eur.